Сдача в аренду общей квартиры без согласия второго собственника: как защитить свои права

Вопрос юристу: Второй собственник нашей квартиры (доли 50/50) сдал жилье в аренду третьим лицам без моего согласия и забирает всю плату себе — как мне на законных основаниях выселить этих квартирантов и взыскать с совладельца половину дохода, который он получил от сдачи общей недвижимости за последний год?

Ответ юриста

Гражданский кодекс РФ четко регулирует вопросы распоряжения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности. Ситуация, в которой один из собственников единолично принимает решение о сдаче общей квартиры внаем (или в аренду), игнорируя права второго совладельца, является грубым нарушением закона. Давайте детально разберем правовые основания вашей ситуации, алгоритм выселения незаконно проживающих лиц и механизм взыскания причитающихся вам денежных средств.

Правовые основания недействительности аренды

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, пункт 1 статьи 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование таким имуществом также осуществляются по согласию всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Договор найма или аренды жилого помещения представляет собой акт распоряжения имуществом. Поскольку ваша доля составляет 50%, второй собственник не имел законного права сдавать всю квартиру (и даже свою идеальную долю без выделения ее в натуре) третьим лицам без вашего прямого, желательно письменно оформленного, согласия. Следовательно, заключенный им договор аренды (или найма) является оспоримой, а в ряде случаев ничтожной сделкой, так как он нарушает требования закона и посягает на ваши законные интересы.

Из этого вытекает главное следствие: квартиранты находятся в принадлежащем вам жилом помещении без законных на то оснований, а значит, подлежат выселению.

Как выселить квартирантов: законный порядок действий

Выселение людей из жилого помещения — процесс, требующий соблюдения процедур. Ни в коем случае не используйте физическую силу или самоуправство (например, самостоятельное выставление вещей на лестничную клетку), так как это может повлечь за собой административную или даже уголовную ответственность для вас.

Ваши действия должны быть следующими:

Фиксация факта незаконного проживания. Вам необходимо вызвать участкового уполномоченного полиции и составить акт или протокол, фиксирующий нахождение в квартире посторонних лиц по конкретному адресу. Участковому следует предъявить выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности. Полиция возьмет с жильцов объяснения, на основании чего они там находятся (обычно они предъявляют договор аренды с вашим совладельцем). Это станет главным доказательством для суда.
Досудебное требование. Направьте квартирантам и второму собственнику официальную письменную претензию с требованием освободить помещение в установленный срок (например, в течение 10 дней).
Исковое заявление в суд. Если квартиранты отказываются съезжать, выселение производится исключительно в судебном порядке. Подается иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании договора найма недействительным и выселении незаконно проживающих граждан. Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Взыскание половины полученного дохода

Теперь перейдем ко второй части вашего вопроса — финансовой компенсации. Согласно статье 248 Гражданского кодекса РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Поскольку ваша доля составляет ровно половину, вы имеете законное право на 50% от всей суммы арендной платы, полученной вторым собственником. Тот факт, что он забирал все деньги себе, квалифицируется гражданским законодательством как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ).

Чтобы взыскать эти деньги за прошедший год, вам необходимо доказать два обстоятельства в суде:

Сам факт сдачи квартиры в аренду. Здесь помогут материалы, собранные участковым, показания свидетелей (соседей), а также сам договор аренды, который можно истребовать через суд.
Размер получаемого дохода. Если у вас нет на руках договора аренды (что логично, ведь вы его не подписывали), в рамках судебного процесса необходимо заявить ходатайство об истребовании доказательств. Суд может запросить копию договора у арендаторов или у второго собственника. Кроме того, можно затребовать выписки по банковским счетам совладельца для выявления регулярных платежей от арендаторов.

Если точный размер дохода установить сложно (например, деньги передавались наличными без расписок), можно ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы для определения средней рыночной стоимости аренды аналогичной квартиры в вашем регионе за спорный период. На основании этой экспертизы суд взыщет с совладельца половину от рыночной стоимости арендной платы.

Налоговый рычаг и судебная практика

В ходе конфликта с совладельцем вы можете использовать законный метод давления. Как правило, лица, сдающие жилье втайне от совладельцев, не уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ 13% или НПД 4%). Вы можете предупредить его о намерении обратиться с заявлением в Федеральную налоговую службу (ФНС) по факту сокрытия доходов и незаконной предпринимательской деятельности. Часто такая перспектива заставляет недобросовестного собственника добровольно выплатить причитающуюся сумму и выселить жильцов до суда.

При подготовке иска крайне важно грамотно сформулировать требования. Как показывает профильный источник, подобные жилищные дела требуют комплексного подхода: иск должен содержать сразу несколько требований — от признания сделки недействительной до взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) на сумму удержанного дохода.

Срок исковой давности по таким финансовым требованиям составляет 3 года. Поскольку речь идет о последнем годе, вы находитесь в рамках допустимых сроков и вправе требовать компенсацию за каждый месяц, когда квартира сдавалась.

Советы пользователю

Настоятельно рекомендую придерживаться следующего алгоритма действий, чтобы максимизировать шансы на быстрый и успешный исход дела:

Действуйте без эмоций. Не конфликтуйте с квартирантами лично и не пытайтесь силой выкинуть их вещи, поменять замки в их присутствии. Это может обернуться против вас заявлениями о краже имущества или хулиганстве.
Соберите доказательства. Начните с вызова участкового. Скажите: "Я собственник квартиры, пришел проверить имущество, а в нем находятся неизвестные лица, которые отказываются покидать помещение и не пускают меня". Добейтесь составления рапорта или акта с переписью паспортных данных жильцов и фиксацией наличия договора найма.
Официальная переписка. Отправьте второму собственнику телеграмму или ценное письмо с описью вложения. В тексте требуйте прекратить незаконное использование квартиры и выплатить 50% незаконно полученного дохода за год. Это подтвердит в суде, что вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке.
Зафиксируйте объявления. Если квартира сдавалась через агрегаторы (Avito, Циан), попытайтесь найти старое объявление через веб-архив (Wayback Machine) или запросите информацию у сервиса. Там может быть указана реальная цена аренды, что поможет при расчете суммы иска.
Объедините иски. В суде подавайте комплексный иск: 1) О признании договора найма недействительным; 2) О выселении незаконно проживающих граждан; 3) О взыскании неосновательного обогащения (вашей доли дохода) с совладельца. Обязательно добавьте требование о компенсации всех понесенных вами судебных издержек, включая оплату услуг юриста и государственную пошлину, за счет ответчика.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна