Выселение квартирантов и взыскание арендной платы при долевой собственности

Вопрос клиента:

У нас долевая собственность в квартире (я владею 1/2), второй собственник без моего письменного согласия пустил жить квартирантов, сменил входную дверь и отказывается давать мне ключи. Участковый сказал, что не имеет права их выгонять, так как у них есть договор найма со вторым хозяином. Как через суд выселить посторонних людей, обязать совладельца не чинить мне препятствий в пользовании и взыскать с него деньги за неосновательное обогащение от сдачи моей части жилья за прошедший год?

Ответ юриста:

Ситуация, в которой один из долевых собственников начинает единолично распоряжаться общим имуществом, к сожалению, является одной из самых распространенных в российской жилищной и судебной практике. Действия вашего совладельца, включая сдачу квартиры в аренду без вашего согласия, смену замков и удержание доходов, являются абсолютно незаконными и грубо нарушают ваши имущественные права. Ниже я подробно разберу правовую базу вашей проблемы и предоставлю четкий алгоритм действий для защиты ваших интересов в судебном порядке.

Почему договор найма без вашего согласия недействителен?

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех ее участников. Кроме того, пункт 1 статьи 247 ГК РФ прямо указывает, что владение и пользование таким имуществом также осуществляются по обоюдному согласию всех собственников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Это означает, что сдача квартиры или даже отдельной комнаты в аренду (в коммерческий наем) требует обязательного, желательно оформленного в письменном виде, согласия всех совладельцев. Если вы не давали своего согласия, договор найма, заключенный вторым собственником с квартирантами, не влечет за собой правовых последствий в части предоставления им права законного проживания на вашей жилплощади. Жильцы находятся в квартире незаконно и подлежат выселению без предоставления иного жилого помещения на основании статьи 35 Жилищного кодекса РФ.

Позиция полиции и участкового

Важно понимать, почему участковый отказался выгонять жильцов. Полиция не является органом, разрешающим гражданско-правовые споры. Когда участковый приходит по вызову и видит договор найма (пусть даже подписанный только одним собственником), для него эта ситуация переходит в плоскость гражданско-правовых отношений. У полиции нет полномочий на месте проводить правовую экспертизу договора и устанавливать недействительность сделки. Их задача — пресечение административных правонарушений и уголовных преступлений. Поэтому участковый абсолютно правомерно советует обращаться в суд. Однако материалы проверки, составленные участковым (КУСП, рапорты, объяснения жильцов), станут вашим главным доказательством в суде.

Как выселить посторонних и получить доступ в квартиру

Для восстановления своих прав вам необходимо подать в районный (или городской) суд по месту нахождения квартиры комплексное исковое заявление. В рамках одного иска рекомендуется заявить сразу несколько требований:

О выселении незаконно проживающих граждан. Ответчиками по этому требованию будут выступать сами квартиранты. Если их паспортные данные вам неизвестны, суд может истребовать эту информацию по вашему ходатайству из материалов проверки МВД.
Об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. Это так называемый негаторный иск (статья 304 ГК РФ). Вы требуете обязать второго собственника (ответчика) не чинить вам препятствий в доступе и пользовании принадлежащей вам 1/2 доли квартиры.
Об обязании передать комплект ключей. Суд прямо пропишет в решении обязанность ответчика выдать вам дубликаты ключей от новой входной двери и замков.

Взыскание неосновательного обогащения (арендной платы)

Второй собственник целый год получал доход от сдачи квартиры, которая наполовину принадлежит вам. В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку доля в праве собственности равна 1/2, вы имеете полное право претендовать на 50% от всех сумм, полученных вторым собственником по договору найма. Главная сложность здесь — доказательная база.

Чтобы доказать факт сдачи и размер дохода, вам потребуется заявить суду ходатайство об истребовании доказательств. Вы можете просить суд истребовать оригинал договора найма у второго собственника или у самих жильцов. Также в суде можно использовать распечатки объявлений с досок (Авито, Циан) об аренде вашей квартиры (с указанной ценой), выписки по банковским счетам совладельца (если суд удовлетворит такое ходатайство), а также свидетельские показания соседей.

Случается так, что совладелец специально приносит в суд фиктивный договор, где арендная плата указана в размере, например, 1000 рублей в месяц, чтобы минимизировать выплаты вам. В таком случае в рамках судебного процесса необходимо назначать судебную товароведческую или оценочную экспертизу для установления среднерыночной стоимости аренды подобного жилья в вашем регионе за спорный период. Взыскание будет производиться исходя из рыночных цен.

Для грамотного составления искового заявления и подготовки доказательной базы рекомендуется обратиться к профессионалам, поскольку такие споры имеют множество процессуальных нюансов. Подробную информацию об этом можно найти, изучив источник, где описаны особенности ведения жилищных дел.

Определение порядка пользования

Дополнительно рекомендую включить в иск требование об определении порядка пользования жилым помещением (ст. 247 ГК РФ). Суд может закрепить за вами конкретную комнату в квартире согласно вашей доле (если квартира многокомнатная). Это застрахует вас от подобных конфликтов в будущем: если комната юридически закреплена за вами для пользования, сдать ее второй собственник не сможет даже теоретически.

Советы пользователю

Чтобы суд прошел максимально успешно и быстро, рекомендую предпринять следующие шаги до подачи иска:

Вызывайте полицию регулярно. Однократного прихода участкового недостаточно. Вызывайте наряд ППС или участкового 2-3 раза в разные дни. Требуйте зафиксировать, кто именно находится в квартире, на каком основании, и факт того, что вас (законного собственника) не пускают внутрь. Обязательно получите талоны-уведомления (КУСП), а затем напишите заявление об ознакомлении с материалами проверки — сфотографируйте все объяснения жильцов, там могут быть их ФИО и упоминания о том, кому и сколько они платят.
Соберите доказательства сдачи в аренду. Попробуйте найти объявление о сдаче вашей квартиры в архивах сайтов по недвижимости. Сделайте нотариально заверенные скриншоты. Поговорите с соседями по лестничной клетке — согласятся ли они выступить свидетелями в суде и подтвердить, что квартиранты живут там уже год.
Направьте досудебную претензию. Отправьте второму собственнику заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении (либо телеграмму). В тексте потребуйте немедленно выселить посторонних лиц, передать вам ключи от замков входной двери и выплатить 50% от полученной арендной платы за год. Квитанция об отправке станет для суда доказательством того, что вы пытались решить спор мирно, но ваши права продолжают нарушаться.
Не занимайтесь самоуправством. Самостоятельно взламывать дверь болгаркой, выкидывать вещи жильцов на лестничную клетку или выгонять их силой крайне не рекомендуется. Квартиранты могут заявить в полицию о пропаже ценных вещей (денег, ноутбука, украшений) или о применении к ним физической силы. Это может обернуться возбуждением уголовного дела уже против вас (статьи 158, 330, 115 или 116 УК РФ). Действуйте строго в правовом поле — через суд и службу судебных приставов (ФССП).

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна