Купили участок с ЛЭП: заставят ли снести баню и можно ли перенести линию?

Вопрос юристу: Купили участок, а над ним висит высоковольтная линия, о которой не было в документах. Теперь сетевая компания требует снести строящуюся баню, так как она в охранной зоне. Можно ли через суд заставить их перенести ЛЭП за границы участка или требовать компенсацию за ограничение прав на землю?

Ответ от юриста

Ситуация, когда покупатель приобретает земельный участок и впоследствии обнаруживает на нем не отмеченные в документах обременения в виде высоковольтных линий электропередач (ЛЭП), газопроводов высоких давлений или линий связи — одна из самых частых и сложных в земельном праве. Для компетентного ответа необходимо обратиться к Гражданскому и Земельному кодексам РФ, а также к специальным правилам, регулирующим электросетевое хозяйство.

Правовой статус охранных зон ЛЭП

Основным документом, устанавливающим правила использования участков вблизи объектов энергетики, является Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных границах таких зон". Охранная зона устанавливается вдоль воздушных линий электропередачи в виде земельного участка и воздушного пространства, ограниченных вертикальными плоскостями. Расстояние зависит от класса напряжения: для ЛЭП 0,4 кВ — это 2 метра, для 10 кВ — 10 метров, для 35 кВ — 15 метров, для 110 кВ — 20 метров.

Согласно пункту 10 Правил № 160, в пределах охранных зон без письменного согласования сетевых организаций категорически запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. Это означает, что любое строительство (в том числе бань, гаражей, сараев и жилых домов) без такого разрешения признается незаконным.

Почему ЛЭП не было в документах?

Важно различать фактическое наличие ЛЭП и юридическое установление охранной зоны. Долгие годы в России охранные зоны не вносились в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) автоматически. Сетевые компании были обязаны провести кадастровые работы и зарегистрировать эти зоны, однако этот процесс сильно затянулся. В результате на публичной кадастровой карте и в выписке из ЕГРН ограничений (обременений) прав может не быть указано, но фактически линия существует, и Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что охранная зона возникает в силу самого факта существования объекта энергетики и нормативных требований, а не только с момента внесения в ЕГРН.

Законно ли требование о сносе бани?

С точки зрения сетевой компании — да, законно. Статья 222 Гражданского кодекса РФ определяет самовольную постройку как здание или сооружение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное с нарушением градостроительных норм и правил. Если баня строится в охранной зоне без согласования с сетевиками, она угрожает безопасности электроснабжения и жизни людей. Сетевая компания имеет право обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки за счет нарушителя (собственника участка).

Можно ли через суд заставить перенести ЛЭП?

Судебная практика по делам о принудительном выносе ЛЭП за границы частных участков складывается, как правило, не в пользу собственников земли. Вероятность заставить сетевую компанию перенести ЛЭП за свой счет крайне мала, и вот почему:

Принцип первоочередности: Если линия электропередач была построена и введена в эксплуатацию законно (например, в советское время или до образования/покупки вами участка), то она обладает приоритетом.
Отсутствие нарушений при строительстве сети: Сетевики строили ЛЭП по утвержденному проекту. Ошибка в сведениях ЕГРН не является основанием для демонтажа объекта.
Переустройство и перенос высоковольтных линий возможен, но в силу статьи 52.2 Градостроительного кодекса РФ этот процесс осуществляется на основании договора за счет лица, инициирующего такой перенос. Иными словами, вы можете просить перенести ЛЭП, но вам выставят фантастический счет за проектирование, закупку материалов, землеотвод и строительные работы.

Исключением являются случаи, когда ЛЭП была построена недавно, полностью незаконно, без выделения земли энергокомпании и уже после того, как вы приобрели участок. Но исходя из вашего вопроса, ЛЭП там уже находилась на момент покупки.

К кому предъявлять требования о компенсации или расторжении договора?

Если заставить энергетиков перенести ЛЭП практически невозможно, а строить ничего нельзя, участок теряет свою ценность. Ваш главный ответчик в этой ситуации — продавец земельного участка.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ, покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Аналогичная норма содержится в статье 460 Гражданского кодекса РФ: продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение этого правила дает покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.

Для успешного судебного спора вам нужно будет доказать, что продавец скрыл информацию об охранной зоне, а визуальный осмотр участка в зимнее время года или особенности рельефа не позволили вам установить факт наличия ЛЭП непосредственно над зоной застройки. Если участок покупался у муниципалитета, вы также имеете право требовать расторжения сделки и возврата денег в связи с предоставлением участка, непригодного для целей строительства.

Часто в подобных сложных спорах, когда речь идет о наложении охранных зон и необходимости защиты интересов собственника против крупных сетевых компаний, требуется профессиональная помощь. Если вам требуется детальный анализ вашей ситуации и оценка судебных перспектив спора с ресурсоснабжающей организацией, вы можете изучить источник, где описываются подобные прецеденты и профильные правовые алгоритмы защиты собственников земли. Правильно выстроенная стратегия позволит вам минимизировать убытки и защитить свои имущественные права.

Советы пользователю

Что делать прямо сейчас?

Приостановите строительство бани. Дальнейшие вложения бессмысленны до разрешения спора, а если суд постановит снести объект, вы потеряете еще больше денег.
Ответьте на претензию сетевой организации. Не игнорируйте требования. Письменно сообщите, что вы являетесь добросовестным приобретателем, не были уведомлены об охранной зоне при покупке и в данный момент разбираетесь с правомерностью нахождения ЛЭП. Попросите официально выдать вам технические условия (согласование) на размещение бани (иногда, если постройка на самом краю зоны, согласование получить удается).
Проведите экспертизу и закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Узнайте точные координаты охранной зоны и сопоставьте их с границами вашего участка. Зачастую охранная зона покрывает не весь участок, и баню можно просто перенести на 5-10 метров вглубь вашего двора, выведя из-под запрета.
Направьте претензию продавцу. Сформируйте письменную досудебную претензию бывшему владельцу участка с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены (выплате вам компенсации) в связи с выявленным скрытым обременением, либо о расторжении договора купли-продажи с полным возвратом средств.
Подготовьтесь к суду. Если продавец откажется вернуть часть денег добровольно, вам придется обращаться в суд. Собирайте все доказательства: объявление о продаже (где указано, что участок "без обременений" и "идеален под строительство"), договор купли-продажи, выписку из ЕГРН на момент сделки.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна