Налог при встречной покупке: как зачесть расходы на новую квартиру стоимостью 5 миллионов рублей, проданную за 4 миллиона?

Вопрос юристу: Продала квартиру за 4 миллиона, которой владела два года, и сразу купила новую за 5 миллионов в ипотеку. Суммарно я в минусе, но налоговая требует оплатить НДФЛ с продажи первой квартиры. Можно ли как-то зачесть расходы на покупку нового жилья, чтобы не платить налог или максимально его снизить?

Налог при продаже и одновременной покупке квартиры: тонкости. Нужно ли платить налог, если вы продали недвижимость дешевле, чем купили новую? В каких случаях работает взаимозачет налоговых вычетов по НДФЛ? Как освобождаются от уплаты налога семьи с двумя детьми? На эти и многие другие сложные вопросы отвечает квалифицированный юрист.

Ответ юриста: подробный разбор ситуации

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов в России. По общему правилу, установленному частью второй НК РФ, доход, полученный физическим лицом от продажи квартиры или иного недвижимого имущества, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка составляет 13% для налоговых резидентов России (или 15% с суммы дохода свыше 5 млн рублей в год) и 30% для нерезидентов.

Сам факт того, что вы суммарно "остались в минусе" (продали за 4 миллиона, а купили за 5 миллионов), для налоговой инспекции не является автоматическим основанием для отмены налога. С точки зрения закона, это две совершенно разные, хотя и связанные лично для вас, сделки: реализация имущества (получение дохода) и приобретение имущества (целевые расходы). Однако Налоговый кодекс РФ предоставляет налогоплательщикам легальные инструменты, позволяющие объединить эти сделки в одной декларации и провести так называемый налоговый взаимозачет.

Минимальный срок владения объектом недвижимости

Обязанность по уплате налога возникает только в том случае, если квартира находилась в собственности меньше минимально установленного срока. Минимальный срок владения составляет 3 года в следующих исчерпывающих случаях:

если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
если недвижимость получена в результате приватизации;
если квартира перешла в собственность в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
в случае если продаваемая квартира на момент сделки являлась вашим единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое вы приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю проданного объекта.

В остальных случаях, включая обычный договор купли-продажи (ДКП) или долевого участия (ДДУ), когда у вас есть иное жилье, минимальный срок владения составляет 5 лет. Так как в вашем случае срок владения составил два года, обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед ФНС наступает неизбежно.

Как уменьшить налог с продажи первой квартиры

Прежде чем пытаться зачесть стоимость новой квартиры, необходимо правильно рассчитать налоговую базу по проданной. Доходы от продажи недвижимости могут быть уменьшены двумя способами (применять можно только один из них на выбор для одного объекта):

Имущественный вычет при продаже (1 млн руб.). Вы просто вычитаете 1 000 000 рублей из стоимости проданной квартиры (4 млн руб.), и налог 13% рассчитывается с оставшихся 3 млн руб. Налог составит 390 000 рублей.
Уменьшение дохода на фактически произведенные расходы по приобретению. Вы можете вычесть из 4 млн рублей ту сумму, за которую вы эту первую квартиру покупали два года назад. Например, если вы покупали ее за 3,5 млн рублей, то ваш налогооблагаемый доход составит: 4 000 000 - 3 500 000 = 500 000 рублей. Налог (13%) с этой суммы составит 65 000 рублей. Для этого нужны подтверждающие документы: прошлый ДКП, чеки, банковские выписки.

Важное правило: налоговая база (доход с продажи) не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости проданной квартиры на 1 января года, в котором совершена сделка. Если 4 млн рублей меньше этой суммы, налог будет считаться от 70% кадастровой стоимости.

Взаимозачет при приобретении новой квартиры стоимостью 5 млн рублей

Теперь переходим к самому главному — зачету расходов на новую квартиру. Согласно ст. 220 НК РФ, каждый гражданин РФ имеет право на имущественный вычет при покупке жилья. Максимальная сумма расходов, с которой можно получить вычет, составляет 2 000 000 рублей (к возврату 260 000 рублей). Кроме того, если привлекалась ипотека, есть отдельный вычет по уплаченным процентам — до 3 000 000 рублей (к возврату до 390 000 рублей).

Если сделка по продаже старой квартиры и покупке новой произошли в одном календарном году, вы имеете полное право объединить доход и вычет в одной налоговой декларации 3-НДФЛ. Это и называется взаимозачетом.

Примеры расчета взаимозачета

Ситуация 1. Первая квартира досталась безвозмездно (наследство, дарение).
Доход от продажи: 4 000 000 руб.
Расходов на ее покупку не было. Применяем вычет при продаже 1 млн руб. Налоговая база: 3 000 000 руб. (потенциальный налог 390 000 руб.).
Далее применяем имущественный вычет за новую квартиру (покупка за 5 млн). Лимит вычета: 2 000 000 руб.
Итоговая налоговая база: 3 000 000 - 2 000 000 = 1 000 000 руб.
К уплате: 130 000 рублей (вместо 390 тысяч).

Ситуация 2. Первая квартира покупалась ранее за 3 000 000 рублей.
Доход от продажи: 4 000 000 руб.
Вычитаем расходы на ее первоначальную покупку: 4 000 000 - 3 000 000 = 1 000 000 руб. (налоговая база).
Применяем вычет за новую квартиру (покупка за 5 млн). Мы можем использовать 1 000 000 руб. из положенных 2 000 000 руб., чтобы полностью перекрыть налог.
Итоговая налоговая база: 1 000 000 - 1 000 000 = 0 руб.
К уплате: 0 рублей. При этом у вас остается еще 1 000 000 рублей неиспользованного вычета, который перейдет на следующие годы, и вы сможете получать с него "живые" деньги с вашей официальной зарплаты.

Обратите внимание: данный взаимозачет возможен только при условии, что вы ранее в своей жизни не использовали свое право на имущественный вычет при покупке недвижимости.

Освобождение от уплаты налога семей с детьми

Если в вашей семье воспитывается двое или более детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении), вы можете быть полностью освобождены от уплаты налога с продажи первой квартиры независимо от срока владения. Для этого должен одновременно выполняться ряд жестких условий (ФЗ-382, п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

Взамен проданного жилья в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года приобретена новая недвижимость (ваша ипотечная квартира подходит).
Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость превышает площадь или кадастровую стоимость проданной квартиры.
Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит более 50% в другом жилом помещении, площадь которого превышает площадь новой купленной квартиры.

Если все эти условия соблюдены, вам вообще не нужно платить налог, и вы можете сохранить право на имущественный налоговый вычет (2 млн руб.) для получения возврата НДФЛ "живыми" деньгами с уплаченных налогов по вашему месту работы.

Советы пользователю

1. Поднимите документы по первой квартире. Вспомните и документально подтвердите (договор, банковские платежки, расписки), за сколько вы приобрели первую квартиру. Вычитание расходов на ее приобретение почти всегда выгоднее, чем использование стандартного вычета в 1 млн рублей.

2. Соберите документы на новую квартиру и ипотеку. Для взаимозачета вам потребуется ДКП на новую квартиру, выписка из ЕГРН (или Акт приема-передачи для новостройки), кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах. Проценты по ипотеке также идут в зачет и могут дополнительно уменьшить вашу налоговую базу.

3. Подача единой декларации. Вам необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в инспекцию по месту вашей регистрации до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В этой декларации следует одновременно указать и доходы (от продажи за 4 млн), и расходы на приобретение старой квартиры, и заявку на вычет за покупку новой квартиры за 5 млн.

4. Обратитесь к профессионалам. Налоговое законодательство изобилует нюансами. При подготовке налоговой декларации и сложных взаимозачетов опирайтесь на проверенный источник правовой информации. Опытный налоговый юрист поможет правильно свести дебет с кредитом, проверит кадастровую стоимость и корректно заполнит разделы 3-НДФЛ, чтобы минимизировать риски доначисления пеней и штрафов со стороны ФНС.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна