Налог с продажи недавно построенного дома на старом участке: тонкости и нюансы

Вопрос клиента

Вопрос юристу: Продал (вероятно, имеется в виду приобрел или владел, исходя из контекста ситуации — прим. ред.) пять лет назад участок, а в этом году оформил на нем построенный дом и сразу выставил на продажу. Нужно ли мне будет платить налог 13% со всей суммы сделки или срок владения домом будет считаться с даты регистрации земли под ним?

Ответ юриста: подробный разбор ситуации

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов при сделках с недвижимостью. По общему правилу, установленному частью второй НК РФ, полученный доход от продажи недвижимого имущества физическим лицом облагается НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Однако налоговое законодательство предусматривает четкое разделение объектов недвижимости.

Раздельный учет объектов недвижимости

Суть вашей ситуации заключается в том, что с юридической и налоговой точек зрения земельный участок и расположенный на нем жилой дом — это два совершенно самостоятельных объекта недвижимости (ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Из этого следует важнейшее правило: срок владения для каждого из этих объектов исчисляется индивидуально и независимо друг от друга.

Регистрация права собственности на земельный участок не означает автоматического начала отсчета срока владения домом, который был на нем построен позже. Срок нахождения в собственности жилого дома начинает течь исключительно с даты государственной регистрации права собственности на этот дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Следовательно, объединить сроки владения участком и домом нельзя.

Налогообложение земельного участка

Минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от уплаты НДФЛ составляет 3 года в случаях, если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты. Также 3 года применяется, если это ваше единственное жилье (для земли это правило не обособлено, но связано с жильем). В остальных случаях стандартный минимальный срок владения составляет 5 лет.

Поскольку земельный участок находится в вашей собственности уже пять лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты подоходного налога с той части дохода, которая получена от продажи самого участка. Декларировать доход от продажи земли (подавать 3-НДФЛ) вам также не потребуется.

Налогообложение жилого дома

С домом ситуация иная. Так как право собственности на построенный дом вы оформили только в этом году и сразу выставили его на продажу, срок владения им составляет менее минимально установленного (то есть менее 3 или 5 лет). Это означает, что доход от продажи дома будет облагаться налогом по ставке 13%.

Но платить налог со всей суммы сделки (участок + дом) вам не придется, если вы грамотно составите договор купли-продажи.

Как правильно оформить сделку и снизить налог

Чтобы не переплачивать, в договоре купли-продажи необходимо обязательно разделить стоимость объектов. Вы должны четко прописать, какая сумма уплачивается покупателем за земельный участок, а какая — за жилой дом. Налог будет рассчитываться только с суммы, указанной за жилой дом.

Закон (ст. 220 НК РФ) предоставляет вам право уменьшить налогооблагаемую базу от продажи дома двумя способами на выбор:

Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Вы можете просто отнять 1 млн рублей от продажной стоимости дома, а 13% заплатить с оставшейся разницы. Этот вариант идеален, если вы строили дом своими силами, без чеков и договоров, и не можете документально подтвердить расходы.
Уменьшение дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Если у вас сохранились чеки на стройматериалы, договоры подряда со строителями, акты выполненных работ, квитанции об оплате услуг по проектированию и подключению инженерных сетей, вы можете вычесть эти суммы из стоимости дома. Налог 13% будет исчисляться только с чистой прибыли.

Правило 70% от кадастровой стоимости

Важно помнить о правиле, введенном для борьбы с искусственным занижением стоимости недвижимости в договорах. Согласно ст. 214.10 НК РФ, если вы укажете в договоре стоимость дома, которая окажется меньше 70% от его кадастровой стоимости (определенной на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности), налоговая инспекция автоматически рассчитает налог исходя из суммы, равной 70% от кадастровой стоимости дома.

Пример расчета налога

Допустим, общая сумма сделки составляет 12 000 000 руб. В договоре вы прописали: стоимость участка — 5 000 000 руб., стоимость дома — 7 000 000 руб. (что больше 70% его кадастровой цены).

Налог с земли: 0 руб. (срок владения более 5 лет).
Налог с дома (вариант с вычетом 1 млн руб.): 7 000 000 - 1 000 000 = 6 000 000 руб. НДФЛ к уплате: 6 000 000 * 13% = 780 000 руб.
Налог с дома (вариант с расходами на строительство): Вы подтвердили чеками, что потратили на возведение дома 5 500 000 руб. Налоговая база: 7 000 000 - 5 500 000 = 1 500 000 руб. НДФЛ к уплате: 1 500 000 * 13% = 195 000 руб.

Освобождение для семей с детьми

Обратите внимание на поправки, вступившие в силу с 2021 года. Семьи с двумя и более детьми (до 18 лет, или до 24 лет при очном обучении) могут быть полностью освобождены от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости независимо от срока владения ею. Для этого необходимо соблюдение ряда жестких условий: новое жилье должно быть куплено в том же календарном году или до 30 апреля следующего года; площадь или кадастровая стоимость нового жилья должна быть больше проданного; кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей; у членов семьи нет в собственности более 50% в другом жилье, общая площадь которого превышает площадь покупаемого помещения.

Советы пользователю

Подводя итоги, вот ваш пошаговый алгоритм действий, чтобы минимизировать риски и налоговые потери:

Разделяйте стоимость в договоре. Никогда не продавайте такие объекты единым лотом за общую сумму. Четко регламентируйте цену земли (не облагается) и цену дома (облагается налогом).
Соберите документы по стройке. Поднимите все сметы, чеки, накладные на строительство дома. Законное уменьшение налоговой базы на сумму расходов часто бывает выгоднее стандартного миллионного вычета.
Следите за кадастровой стоимостью. Проверьте кадастровую стоимость дома в Росреестре. Убедитесь, что цена дома в договоре купли-продажи не ниже 70% от его кадастровой оценки, иначе налоговая начислит НДФЛ по своим формулам.
Подайте декларацию. До 30 апреля года, следующего за годом продажи дома, вам необходимо обязательно подать в ФНС налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если налог к уплате в результате применения вычетов будет равен нулю. Оплатить сам налог необходимо до 15 июля того же года.

Налоговое законодательство имеет множество подводных камней, особенно когда речь заходит об объединении или разделении объектов недвижимости, применении коэффициентов и зачете различных вычетов. Если вы сомневаетесь в правильности своих расчетов или хотите найти оптимальный вариант снижения налоговой нагрузки до выхода на сделку, рекомендуем изучить профильный источник юридической практики, где можно ознакомиться с разбором аналогичных случаев и при необходимости привлечь налогового адвоката.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна