Право пожизненного проживания при отказе от приватизации: советы юриста

Право пожизненного проживания: тонкости
Могут ли вас выписать из квартиры, если вы отказались в ней от своей доли? В каких случаях суд принимает сторону собственника, а в каких — сохраняет за вами право пользования жилым помещением? Как доказать, что ваш переезд был временным, и что значит «добровольный выезд» в судебной практике? На эти и другие вопросы развернуто отвечает наш жилищный юрист.

Вопрос юристу

В 2005 году я отказалась от приватизации в пользу матери, а сейчас она хочет продать квартиру и выписать меня через суд. Имею ли я право пожизненного проживания, если добровольно выехала и живу на съемном жилье, но другого имущества в собственности не имею?

Ответ юриста

Жилищный и Гражданский кодексы РФ, а также Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» являются основными документами, регулирующими ваши права в данной ситуации. Ваша проблема относится к одной из самых сложных и неоднозначных категорий жилищных споров, так как здесь сталкиваются два фундаментальных права: право собственности вашей матери и ваше право на жилище.

Общее правило: бессрочное право пользования

По общему правилу, установленному статьей 19 Федерального закона № 189-ФЗ, за гражданами, которые на момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но отказались от своего права на приватизацию, сохраняется право бессрочного (пожизненного) пользования данным жилым помещением.

Более того, законодатель предусмотрел защиту таких лиц даже при смене собственника. Согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу обычно является основанием для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника. Однако лица, отказавшиеся от приватизации, являются исключением из этого правила. То есть, даже если ваша мать продаст квартиру постороннему человеку, по закону вы имеете право продолжать там жить, и новый собственник не сможет вас выселить просто на основании договора купли-продажи.

Нюансы продажи такой квартиры

На практике наличие человека с правом пожизненного проживания делает продажу квартиры крайне затруднительной. Покупатели либо отказываются от таких сделок из-за высоких рисков, либо требуют огромный дисконт (до 30-50% от рыночной стоимости). Именно поэтому ваша мать пытается выписать вас через суд до совершения сделки.

Подробно правовые механизмы передачи прав на муниципальное жилье, а также последствия отказов регулируются законодательством, и в частности, как указывает источник, каждый случай требует тщательного анализа действий сторон до и после приватизации.

Опасность добровольного выезда: что говорит Верховный Суд

Самое слабое место в вашей позиции — это факт вашего выезда из спорной квартиры. Судебная практика здесь опирается на разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Суть этих разъяснений сводится к следующему: если лицо, имеющее право бессрочного пользования, добровольно выехало в другое место жительства, оно может быть признано утратившим право пользования жилым помещением.

Если ваша мать подаст иск о признании вас утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, суд будет выяснять следующие ключевые обстоятельства:

Был ли ваш выезд добровольным или вынужденным? Если вы уехали из-за конфликтов с матерью, невозможности совместного проживания (например, появление нового супруга у матери, теснота), то выезд считается вынужденным. Если уехали просто потому, что захотели жить отдельно — добровольным.
Имеет ли ваш выезд временный или постоянный характер? Сдача квартиры в аренду, учеба или лечение — это временные причины. Если вы забрали все свои вещи, не пытались вернуться на протяжении многих лет (с 2005 года прошло много времени) — суд может расценить выезд как постоянный.
Чинились ли вам препятствия в пользовании квартирой? Меняла ли мать замки? Не пускала ли вас на порог? Обращались ли вы в полицию по факту недопуска в жилье?
Приобрели ли вы самостоятельное право пользования другим жильем? Тот факт, что вы живете на съемном жилье и не имеете в собственности другой недвижимости — это важный аргумент в вашу пользу. Однако сам по себе он не гарантирует победу. Суд может счесть, что вы приобрели право пользования другим помещением по договору коммерческого найма, тем самым добровольно отказавшись от спорной квартиры.
Исполняли ли вы обязанности по оплате ЖКУ? Это критический момент. Лицо, сохраняющее право на жилье, обязано нести солидарную ответственность по оплате коммунальных услуг (в части, касающейся его самого, например, за воду и свет по нормативу, вывоз ТБО или взносы пропорционально площади, если была договоренность). Если вы с 2005 года ни копейки не платили за квартиру, мать в суде заявит, что вы фактически отказались от своих прав и обязанностей.

Как принимаются решения судами сегодня

Раньше суды практически никогда не выписывали «отказников» от приватизации. Однако в последние годы судебная практика сильно изменилась. Сейчас, если человек добровольно выехал 10-15 лет назад, вывез свои вещи, не платит коммуналку и не пытается вселиться, суды все чаще удовлетворяют иски собственников и признают таких лиц утратившими право пользования, ссылаясь на часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ (расторжение договора соцнайма в связи с выездом по аналогии закона).

Встречные действия: советы пользователю который задал вопрос

Поскольку ситуация для вас рискованная, чтобы не лишиться прописки и права на единственное жилье, вам необходимо срочно сформировать доказательственную базу. В суде вам придется доказывать, что ваш выезд носил временный и вынужденный характер. Вот пошаговый план действий, который я рекомендую вам предпринять немедленно:

Начните оплачивать коммунальные услуги. Хотя бы частично (например, свою долю за вывоз мусора или воду). Сохраняйте все квитанции об оплате с вашей банковской карты. Суду важно видеть, что вы несете бремя содержания квартиры и не отказываетесь от нее.
Зафиксируйте попытку вселения. Направьте матери заказное письмо с описью вложения с требованием предоставить вам ключи от квартиры для проживания, так как у вас нет собственного жилья, а арендовать стало финансово тяжело.
Вызовите участкового, если вас не пускают. Если мать откажется давать ключи и пускать вас (а перед продажей она этого точно не сделает), придите к квартире, попробуйте открыть дверь, после отказа вызовите полицию. Участковый зафиксирует факт того, что вам чинят препятствия в пользовании квартирой. Полученный КУСП и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела станут железным доказательством в суде, что ваш невыезд обратно в квартиру носит вынужденный характер из-за действий собственника.
Подготовьте договоры найма. Соберите все договоры аренды съемного жилья. В суде вам нужно будет показать их сроки (что они заключались на 11 месяцев и регулярно продлевались). Это подтвердит уязвимость вашего положения и временность вашего отсутствия по месту постоянной регистрации.
Соберите справки о доходах и имуществе. Закажите выписку из ЕГРН о том, что у вас нет никакой недвижимости в РФ. Подготовьте справки о доходах, подтверждающие, что покупка собственного жилья для вас затруднительна.
Подайте встречный иск при необходимости. Если мать подаст в суд на выселение (признание утратившей право), вы должны подать встречный иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении. Это кардинально поменяет ход дела в вашу пользу.

Резюмируя ответ: у вас есть право пожизненного проживания, обеспеченное законом, но из-за вашего длительного отсутствия мать имеет шансы оспорить его в суде. Чтобы суд встал на вашу сторону, вам необходимо доказать, что выезд был вынужденным, вы от квартиры не отказывались, несли расходы и не приобрели права самостоятельной собственности или постоянного социального найма в ином месте.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна