Отмена доверенности на продажу недвижимости: вопросы и ответы

Вопрос юристу: Моя пожилая тетя оформила на соседа генеральную доверенность, чтобы он продал её дачу, но через неделю она передумала и порвала бумажный бланк. Считается ли такая доверенность аннулированной или сосед всё равно может совершить сделку, пока не истек срок действия документа?

Отмена генеральной доверенности: тонкости

Имеет ли юридическую силу разорванная или уничтоженная доверенность? Что делать, если вы передумали продавать дачу через представителя? Как правильно аннулировать документ с точки зрения действующего законодательства и обезопасить свое имущество от мошеннических действий? На эти и другие вопросы отвечает юрист.

Подробный ответ юриста

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) является основным нормативным актом, регулирующим институт представительства и выдачи доверенностей. Если коротко отвечать на ваш вопрос: нет, физическое уничтожение (разрывание, сжигание выброс) бумажного бланка доверенности не влечет за собой ее автоматического аннулирования в правовом поле. Сосед по-прежнему обладает всеми полномочиями на продажу вашей дачи до тех пор, пока документ не будет отменен по всей строгости закона.

Юридическая природа доверенности и бумажного бланка

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Важно понимать разницу между самим правом (полномочием), которое тетя передала соседу, и бумажным носителем, на котором это право зафиксировано.

Для сделок, требующих государственной регистрации прав (а продажа дачи, то есть земельного участка и строения, относится именно к таким сделкам), доверенность должна быть нотариально удостоверена в силу пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ. Когда нотариус удостоверяет генеральную доверенность на продажу недвижимости, он не просто печатает красивый бланк с голограммой. Он вносит сведения о выданной доверенности в Единую информационную систему нотариата (ЕИС нотариата).

Риски наличия неотмененной доверенности

Тот факт, что ваша тетя порвала свой экземпляр (или даже экземпляр соседа, если он был у нее в руках), не меняет главного: запись о том, что доверенность действительна, сохраняется в электронном реестре нотариата и имеет полную юридическую силу. Сосед в любой момент может заявить, что он «потерял» свой экземпляр, прийти к любому нотариусу и на законных основаниях получить дубликат этой генеральной доверенности. После этого он беспрепятственно продаст дачу.

Пока срок действия, указанный в доверенности, не истек, или пока она не отменена надлежащим образом, представитель имеет право подписывать договоры купли-продажи, получать задатки, подавать документы в Росреестр для перехода права собственности и получать деньги за проданный объект недвижимости.

Законный порядок отмены нотариальной доверенности

Основания прекращения доверенности четко прописаны в статье 188 ГК РФ. Одним из таких оснований является отмена доверенности лицом, выдавшим ее (подпункт 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ). Однако, чтобы отмена стала легитимной для третьих лиц (покупателей, Росреестра, банков), необходимо соблюсти процедуру, описанную в статье 189 ГК РФ.

Согласно закону, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Самый надежный и единственно правильный путь для нотариальной доверенности — это ее нотариальная отмена.

Ваша тетя должна лично обратиться к абсолютно любому нотариусу (не обязательно к тому, кто выдавал документ изначально).
Она должна заявить о своем желании отменить ранее выданную доверенность на имя соседа.
Нотариус проверит ее личность, составит распоряжение об отмене доверенности на бланке и немедленно внесет эти данные в электронный реестр отмененных доверенностей Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Последствия внесения в реестр

С 2017 года в России действует правило: третьи лица считаются извещенными об отмене нотариальной доверенности на следующий день после внесения сведений о ее отмене в реестр нотариата. Это колоссальная защита прав граждан. Любой добросовестный покупатель перед совершением сделки или сотрудник МФЦ/Росреестра обязан проверить актуальность доверенности через публичный сервис ФНП. Если в реестре стоит отметка «Отменена», сделка по такой доверенности не пройдет, а если и пройдет по недосмотру регистратора, её будет очень легко оспорить в судебном порядке как ничтожную.

Аспект судебной защиты и извещения

Если сосед, узнав, что тетя порвала бланк, попытается быстро, «задним числом» оформить договор купли-продажи на подставное лицо, вам придется признавать эту сделку недействительной через суд. В таких делах бремя доказывания того, знал ли покупатель об отмене полномочий, ложится на стороны процесса. Если спор дойдет до судебного разбирательства, потребуется грамотная защита. Подробнее о том, как выстраивается стратегия защиты, можно узнать, изучив источник, где описаны все нюансы судебного представительства по гражданским делам. Важно понимать, что суд будет опираться на официальные данные Росреестра и нотариата, а не на слова о порванной бумажке.

Практические советы пользователю, который задал вопрос

Поскольку физическое уничтожение бумаги не лишило вашего соседа прав на продажу недвижимости, вашей тете необходимо действовать максимально оперативно. Вот четкий алгоритм действий, чтобы спасти дачу:

Срочный визит к нотариусу. Берите паспорт тети и идите к ближайшему работающему нотариусу. Оформите официальное распоряжение об отмене доверенности. Нотариус сам внесет данные в реестр отмененных доверенностей. Для этого достаточно знать ФИО соседа. Если у вас сохранилась копия порванной доверенности (ее номер и реестровая запись) — это ускорит процесс, но и без нее нотариус найдет доверенность в базе.
Уведомление представителя. Направьте соседу телеграмму с уведомлением о вручении или заказное письмо с описью вложения по месту его регистрации. В тексте укажите: «Уведомляю об отмене доверенности такой-то, выданной тогда-то. Требую прекратить любые действия от моего имени». Закон требует известить представителя об аннулировании полномочий.
Запрет на регистрационные действия в Росреестре. Для дополнительной страховки тете (лично или через Госуслуги/МФЦ) следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на дачу без ее личного участия. В ЕГРН будет внесена соответствующая запись, и документы, поданные соседом по доверенности, будут Росреестром возвращены без рассмотрения.
Предупреждение председателя СНТ. Сообщите председателю дачного товарищества о том, что сосед больше не имеет права продавать участок, чтобы они не выдавали ему никаких справок для сделки и предупредили возможных покупателей, которые будут приходить смотреть участок.

Только комплекс этих юридически значимых действий будет означать полную и безоговорочную отмену выданной генеральной доверенности и обеспечит гарантию того, что недвижимость вашей тети останется при ней.