Меньшая площадь квартиры по ДДУ: как вернуть переплату и взыскать неустойку

Вопрос юристу:

Купил квартиру в новостройке по ДДУ, но при приемке обнаружил, что фактическая площадь на 5 квадратных метров меньше заявленной в договоре. Застройщик отказывается возвращать разницу в стоимости, мотивируя это допустимой погрешностью и изменением конфигурации вентиляционного короба. Как мне через суд взыскать переплату и можно ли дополнительно потребовать неустойку за затягивание сроков передачи исправленного объекта?

Ответ юриста

Отношения между участником долевого строительства и застройщиком строго регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (далее — 214-ФЗ), а в части, не урегулированной им, — Законом РФ «О защите прав потребителей».

Правомерность требований о возврате переплаты за недостающие метры

Ситуация, когда фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ (или кадастрового инженера) оказывается меньше проектной, указанной в Договоре участия в долевом строительстве (ДДУ), встречается повсеместно. По закону цена договора (стоимость квартиры) может быть изменена после его заключения только в том случае, если договором предусмотрены такие возможности, сроки и условия (ч. 2 ст. 5 214-ФЗ).

Застройщики часто включают в ДДУ пункт о том, что отклонение площади в пределах 1–2 кв. м (иногда до 5%) является допустимой строительной погрешностью и перерасчету не подлежит. Однако Верховный Суд РФ неоднократно указывал (например, в определениях Судебной коллегии по гражданским делам), что подобные условия ущемляют права потребителя. Покупатель оплачивает конкретный метраж, и если построено меньше, застройщик незаконно обогащается. Условие об отказе от возврата средств за недостающую площадь может быть признано недействительным в суде на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Что касается оправданий застройщика об «изменении конфигурации вентиляционного короба» — это внутренние проблемы строительной компании и проектировщиков. Любые существенные отклонения от проектной документации, ведущие к уменьшению полезной площади, не лишают вас права требовать соразмерного уменьшения покупной цены (п. 1 ч. 2 ст. 7 214-ФЗ). Отсутствие 5 квадратных метров — это колоссальная и существенная разница, за которую застройщик обязан вернуть деньги. Если цена квадрата составляет, к примеру, 150 000 рублей, ваша переплата равна 750 000 рублей. Оставить эти деньги у застройщика было бы критической ошибкой.

Как взыскать неустойку за затягивание сроков

Если вы обнаружили недостатки в виде отклонения метража или строительных дефектов, вы имеете полное право не подписывать передаточный акт до момента фиксации этих нарушений. Рекомендуется составить акт осмотра (дефектовочную ведомость), где будет указана претензия к квадратуре.

Многие дольщики задаются вопросом: можно ли взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, если акт не подписан из-за недостатка площади? Да, можно. Если застройщик не передал объект в срок, установленный ДДУ, он обязан выплатить неустойку. Для физических лиц (потребителей) она рассчитывается по формуле: (Стоимость квартиры × Ключевая ставка ЦБ РФ × 1/150 × Количество дней просрочки) согласно ч. 2 ст. 6 214-ФЗ.

Более того, если застройщик добровольно не удовлетворяет ваше требование о возврате переплаты за метры, на эту сумму также может начисляться неустойка в размере 1% за каждый день просрочки по ст. 23 Закона о защите прав потребителей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с момента истечения установленного в претензии срока возврата. Судебная практика по вопросам недвижимости весьма обширна, и для формирования надежной позиции в суде полезно изучить источник, где детально разобраны алгоритмы действий дольщиков при спорах с девелоперами.

Порядок действий для взыскания через суд

1. Получение официальных документов об обмерах. Вам потребуется документ, подтверждающий фактическую площадь. Застройщик обязан предоставить вам экспликацию и поэтажный план на основании обмеров кадастрового инженера. Если он отказывается, вы можете заказать технический план самостоятельно у независимого кадастрового специалиста.

2. Направление досудебной претензии. Досудебный порядок по спорам о защите прав потребителей и положениям 214-ФЗ строго обязателен для возможности взыскания в будущем 50% штрафа. Претензия направляется на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В претензии укажите: - реквизиты ДДУ; - заявленную и фактическую (выявленную) площадь; - расчет суммы, подлежащей возврату; - требование о выплате неустойки за просрочку (если она имеет место); - реквизиты вашего банковского счета. Установите срок для добровольного исполнения (обычно 10–20 рабочих дней).

3. Подача искового заявления в суд. Если ответа нет или получен отказ, готовится иск. Споры о защите прав потребителей освобождаются от уплаты государственной пошлины при цене иска до 1 миллиона рублей (если выше, пошлина платится с суммы, превышающей 1 млн). Иск можно подать по месту вашего жительства, по месту нахождения застройщика или по месту нахождения объекта недвижимости — на ваш выбор (альтернативная подсудность).

В исковом заявлении вы вправе требовать: - Возврата разницы в цене квартиры за 5 кв. м (соразмерное уменьшение покупной цены); - Неустойку за просрочку передачи объекта (по 214-ФЗ) и/или неустойку за невыплату компенсации (по Закону о защите прав потребителей); - Компенсацию морального вреда (обычно суды удовлетворяют от 5 000 до 30 000 руб.); - Штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в вашу пользу за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей); - Возмещения судебных расходов (на юриста, почту, независимого эксперта-кадастровика).

4. Судебное разбирательство и экспертиза. Если в суде застройщик будет оспаривать результаты ваших обмеров, судья назначит судебную строительно-техническую экспертизу. К этому нужно быть готовым. Если эксперт подтвердит недостаток в 5 кв.м., расходы на эту экспертизу в итоге будут взысканы с застройщика.

Важно помнить, что суды имеют право применять ст. 333 ГК РФ и снижать размер заявленных неустоек и штрафа, если сочтут их несоразмерными последствиям нарушения обязательства. Однако сумму основного долга (переплату за недостроенные 5 квадратных метров) суд снизить не может.

Советы пользователю

Не подписывайте дополнительные соглашения вслепую. Часто при приемке застройщик подкладывает доп. соглашение, в котором мелким шрифтом указано, что вы согласны с изменением площади и претензий не имеете. Подписание такого документа поставит крест на ваших шансах в суде.
Контролируйте балконы и лоджии. При обмерах обратите внимание, как именно посчитаны 5 кв.м. Застройщики иногда намеренно применяют неверные понижающие коэффициенты (для балконов — 0,3, для лоджий — 0,5), считая их как обычную жилую площадь с коэффициентом 1. Это грубейшее нарушение Инструкции о проведении учета жилищного фонда.
Принимайте квартиру с оговорками. Если вам необходимо срочно заехать (перестать платить за аренду), вы можете подписать акт приема-передачи объекта, но обязательно укажите в нем (на всех экземплярах): «Квартира принята с недостатками, фактическая площадь не соответствует проектной, имеются финансовые претензии к качеству и объему поданного объекта». Это даст возможность пользоваться квартирой и одновременно судиться за деньги.
Сохраняйте все квитанции. Любые почтовые отправления, чеки за оплату услуг юриста (договоры об оказании юридической помощи) или кадастрового инженера прикладывайте к иску для их последующего взыскания с ответчика.
Остерегайтесь банкротства застройщика. Не затягивайте с подачей иска. Если застройщик имеет финансовые проблемы, долг лучше взыскивать как можно скорее, пока на счетах компании есть средства, чтобы избежать процедуры включения в реестр требований кредиторов.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна