Расселение из аварийного жилья: права собственников

Обязана ли администрация предоставлять новую квартиру взамен изымаемой в аварийном доме? Что делать, если предлагаемая выкупная стоимость существенно занижена и на нее невозможно приобрести равнозначную недвижимость? Можно ли через суд потребовать равноценное жилье или увеличить размер денежной компенсации? На эти и другие вопросы отвечает юрист.

Вопрос юристу

Наш многоквартирный дом признали аварийным и подлежащим сносу, у нас там в собственности приватизированная трехкомнатная квартира. Администрация города прислала уведомление, что нам полагается только денежная компенсация (выкупная стоимость), но её размер сильно занижен и на эти деньги мы не сможем купить даже «двушку» в нашем районе. Чиновники отказываются предоставлять другое равноценное жилье взамен, ссылаясь на то, что собственникам положены только выплаты. Законно ли это требование и как через суд оспорить результаты оценки, чтобы получить либо достойную сумму, либо другую квартиру?

Ответ юриста

Жилищный кодекс Российской Федерации и судебная практика Верховного Суда РФ детально регламентируют порядок изъятия жилых помещений в аварийных домах, однако местные администрации часто трактуют закон исключительно в свою пользу, экономя бюджетные средства. Давайте разберем вашу ситуацию пошагово: от законности требований чиновников до алгоритма судебной защиты.

Законно ли требование предоставить только деньги?

Формально администрация опирается на статью 32 Жилищного кодекса РФ. По общему правилу, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, изымаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (а именно это происходит при сносе аварийного дома), осуществляется путем выплаты ему возмещения (выкупной цены).

Предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого допускается, но только по соглашению сторон. То есть закон действительно наделяет муниципалитет правом выплатить вам деньги и не предоставлять квартиру. В отличие от нанимателей по договорам социального найма (которым обязаны выдать равнозначное жилье), собственники по умолчанию получают денежную компенсацию. Однако из этого жесткого правила есть важнейшее исключение.

Исключение: Региональные программы переселения

Если ваш дом был включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (согласно Федеральному закону № 185-ФЗ), ваши права существенно расширяются. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14), если дом включен в такую программу, собственник имеет право выбора: требовать выплаты выкупной цены или предоставления другого жилого помещения в собственность.

Если программа в вашем регионе предусматривает строительство или приобретение жилья для переселенцев, суд может обязать администрацию предоставить вам равноценную квартиру, даже если чиновники против. Важно проверить статус вашего дома в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ) или на сайте местной администрации.

Из чего складывается реальная выкупная стоимость?

Если вы решаете взять деньги (или если дом не включен в адресную программу), ключевой проблемой становится размер компенсации. Почему администрация предлагает так мало? Муниципальные оценщики часто оценивают вашу квартиру как аварийную, забывая включить в расчет обязательные по закону элементы. Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ, выкупная цена должна включать:

Рыночную стоимость самого жилого помещения (причем оцениваться оно должно не как руины, а по аналогам нормального жилья в данном районе за вычетом износа, не делающего его аварийным);
Рыночную стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме (лестничные клетки, подвалы, чердаки);
Рыночную стоимость доли на земельный участок, на котором расположен дом. Это огромная статья, которую чиновники почти всегда «забывают». Земля под многоквартирным домом принадлежит собственникам квартир бесплатно и пропорционально их площадям. В хорошем районе стоимость доли земли может составлять сотни тысяч и даже миллионы рублей!
Все убытки и издержки собственника. Сюда входят расходы на переезд, оплату услуг риелтора для поиска новой квартиры, расходы на временную аренду жилья до покупки нового, оформление документов, государственные пошлины и даже упущенная выгода (например, если вы сдавали аварийную квартиру законно).

Как оспорить оценку и защитить свои права в суде?

Если вы не согласны с предложенной суммой, ни в коем случае не подписывайте соглашение об изъятии жилого помещения. Ваша подпись будет означать согласие с условиями муниципалитета.

Алгоритм действий должен быть следующим:

Направьте мотивированный отказ. Напишите в администрацию письменный ответ, что вы не согласны с предложенной ценой, укажите, какие убытки и доли в имуществе не были учтены.
Дождитесь иска от администрации. Поскольку вы не подписали соглашение, муниципалитет будет вынужден обратиться в суд с иском о принудительном изъятии квартиры и выселении с выплатой их варианта компенсации.
Подайте встречный иск или заявите возражения. В суде вам необходимо ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы. До этого момента крайне желательно обратиться к независимому эксперту-оценщику во внесудебном порядке, чтобы у вас на руках было заключение, показывающее реальную (высокую) стоимость.
Соберите доказательства убытков. Предоставьте суду договоры на аренду временного жилья, предварительные расчеты стоимости транспортных компаний для переезда, справки о стоимости услуг агентств недвижимости.

Как показывает судебная практика, при назначении квалифицированной судебной экспертизы итоговая выкупная стоимость возрастает на 30–80% по сравнению с изначальным предложением муниципалитета за счет включения в расчет стоимости земли и всех сопутствующих убытков. Если вам потребуется надежная правовая поддержка в подобных спорах, полезную информацию, а также дополнительный источник для оценки перспектив вы можете найти в профильных разделах. Правильно составленное ходатайство о назначении экспертизы – половина успеха в суде.

Советы пользователю

Изучите статус дома: Сделайте официальный запрос в администрацию или зайдите на сайт Фонда развития территорий, чтобы узнать, включен ли ваш дом в федеральную или региональную программу переселения. Если да — смело требуйте взамен трехкомнатную квартиру, а не деньги.
Не пытайтесь договориться устно: Ведите всю переписку с муниципальными органами только в письменном виде. Отправляйте письма заказными отправлениями с описью вложения.
Не экономьте на независимой оценке: Закажите предварительный отчет об оценке у частного лицензированного специалиста. Обязательно укажите ему на необходимость расчета стоимости доли земельного участка. Это заключение станет вашим главным козырем в суде против муниципальной экспертизы.
Сохраняйте чеки: Любые расходы, связанные с риском выселения (юридические консультации, оценка, аренда другого жилья из-за опасности обрушения), собирайте в отдельную папку. Суд взыщет эти убытки с администрации.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна