Выселение несовершеннолетнего из квартиры, купленной на торгах по банкротству

Вопрос юристу

Купил на торгах по банкротству квартиру, в которой до сих пор прописан и проживает несовершеннолетний ребенок бывшего собственника, при этом органы опеки отказывают в выписке, ссылаясь на то, что у семьи нет другого жилья. Могу ли я как новый законный владелец принудительно выселить их через суд «в никуда» или обязан ждать, пока они найдут себе новое место жительства, и кто в таком случае должен оплачивать коммунальные услуги, пока квартира фактически занята посторонними людьми?

Ответ от юриста

Приобретение недвижимости на торгах по банкротству часто сопряжено с рисками, главным из которых является фактическое нежелание бывших собственников освобождать жилую площадь. Ситуация осложняется наличием прописанных несовершеннолетних детей. Однако закон в данном случае стоит на стороне нового добросовестного приобретателя.

Переход права собственности как основание для выселения

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Покупка квартиры с торгов в рамках процедуры банкротства (ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)») полностью очищает объект от предыдущих обременений, а имущественный иммунитет единственного жилья (если бы он был применим) должник потерял на стадии реализации имущества, иначе бы квартира не попала на торги.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, бывший владелец и члены его семьи (включая детей) теряют любые правовые основания для проживания в данной квартире. Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить его. Если он этого не делает добровольно, он подлежит выселению по решению суда.

Роль органов опеки и попечительства: мифы и реальность

Довод органов опеки и попечительства (ООиП) о том, что они «отказывают в выписке из-за отсутствия иного жилья», не имеет юридической силы, если ребенок не являлся сособственником спорной квартиры.

Органы опеки часто ссылаются на пункт 4 статьи 292 ГК РФ, который требует их согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние. Однако Конституционный Суд РФ неоднократно разъяснял, что данное правило применяется исключительно к случаям, когда ребенок находится под опекой или попечительством, либо остался без родительского попечения, и такое отчуждение нарушает его права. Если же ребенок живет с родителями, которые лишились квартиры за долги (в том числе при банкротстве или по ипотеке), согласие органов опеки на продажу квартиры с торгов и последующее снятие семьи с регистрационного учета не требуется.

Органы регистрационного учета (МВД) действительно могут отказаться выписывать ребенка в административном порядке без заявления родителей, но это препятствие преодолевается судебным решением.

Можно ли выселить «в никуда» (без предоставления иного жилья)?

Да, можно. Законодательство Российской Федерации не возлагает на нового собственника обязанность обеспечивать жильем бывших владельцев купленной им недвижимости и их детей. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

Новый собственник подает в суд исковое заявление:

о признании бывших жильцов утратившими право пользования жилым помещением;
о выселении;
о снятии с регистрационного учета.

Суды общей юрисдикции стабильно удовлетворяют такие иски. Важно отметить, что в делах о выселении в обязательном порядке принимает участие прокурор (ст. 45 ГПК РФ), который дает заключение по делу. В ситуациях с торгами прокуратура обычно поддерживает исковые требования нового собственника, так как закон прямо указывает на прекращение прав бывших владельцев.

Тем не менее, суд имеет право применить статью 203 Гражданского процессуального кодекса РФ (отсрочка или рассрочка исполнения решения суда). Если ответчики докажут тяжелое имущественное положение и отсутствие возможности немедленно арендовать или купить другое жилье (особенно при наличии ребенка), суд может дать им отсрочку на выселение. Обычно этот срок составляет от 2 месяцев до полугода, максимум — до года. Но по истечении этого срока они будут выселены принудительно судебными приставами.

Бремя содержания: кто оплачивает коммунальные услуги?

Вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) часто становится камнем преткновения. Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.

Это означает, что перед управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями нести ответственность будете вы как титульный владелец. Долги, накопившиеся до регистрации вашего права собственности, переходить к вам не должны (за исключением взносов на капитальный ремонт, если это не торги по банкротству, но в банкротстве старые долги списываются или остаются за должником).

Однако, поскольку вы фактически лишены возможности пользоваться своим имуществом, а коммунальные ресурсы потребляют бывшие жильцы, закон предоставляет вам механизм защиты. В силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ (Неосновательное обогащение), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество.

Вы обязаны оплачивать счета из УК, чтобы не копить долги и пени на свое имя. Но все понесенные расходы на коммунальные услуги (вода, электричество, газ, отопление), которыми пользовались бывшие владельцы, вы имеете полное право взыскать с них в судебном порядке как неосновательное обогащение за весь период их фактического незаконного проживания с даты регистрации вашего права собственности до дня их физического выселения. Если ситуация перерастает в сложный многоэтапный спор, где необходимо не только выселить жильцов, но и грамотно взыскать убытки, использовать проверенный источник правовой информации или помощь адвоката будет оптимальным решением.

Советы пользователю

Для максимально быстрого и эффективного разрешения вашей ситуации, рекомендую придерживаться следующего алгоритма действий:

Направьте досудебную претензию. Составьте письменное требование об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета. Установите разумный срок (например, 14 или 30 дней). Направьте требование ценным письмом с описью вложения по адресу купленной квартиры на имя бывшего собственника. Это покажет суду вашу добросовестность.
Не занимайтесь самоуправством. Не пытайтесь силой вышвырнуть вещи, сменить замки, пока жильцы внутри, или отключить коммуникации самостоятельно. Это может быть квалифицировано правоохранительными органами как самоуправство (ст. 330 УК РФ) или нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ), особенно с учетом наличия несовершеннолетнего ребенка. Действуйте только через суд и приставов.
Соберите доказательную базу для взыскания расходов на ЖКУ. С момента регистрации права собственности тщательно сохраняйте все квитанции об оплате коммунальных услуг, чеки и выписки со счетов. Рекомендую вызвать представителей Управляющей компании для фиксации показаний счетчиков и составления акта о том, кто фактически проживает в квартире. Это поможет точно рассчитать сумму неосновательного обогащения.
Подавайте иск в районный (городской) суд. Иск о признании утратившим право пользования и выселении подается по месту нахождения спорной квартиры. В качестве третьих лиц обязательно привлеките Управление по вопросам миграции МВД (для последующей выписки) и прокуратуру. Если суд привлечет органы опеки — не пугайтесь, их мнение будет носить лишь рекомендательный характер.
Требуйте компенсации судебных издержек. В просительной части иска не забудьте указать требование о взыскании с ответчика государственной пошлины и расходов на услуги юриста (если будете привлекать представителя).

После получения положительного решения суда и вступления его в законную силу, вам необходимо будет получить исполнительный лист и подать его в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Приставы дадут должнику 5 дней на добровольное выселение, после чего, в случае отказа, произведут принудительное выселение с выносом вещей и передачей вам ключей по акту.

Полезная информация

Задайте свой вопрос и я непременно помогу Вам в решении проблемы! — Елена Николаевна

Тема вопроса:

Ваш вопрос:

Спасибо, что обратились к нам с вопросом! Ответ на вопрос будет опубликован в течение 30 минут. — Елена Николаевна